Vanzarea terenurilor catre straini, problema de siguranta nationala?

Urmaresc de ceva vreme dezbaterile pe tema dreptului strainilor de a cumpara terenuri agricole in Romania, drept ce intra in vigoare de la 01 ianuarie 2014. E un vacarm total dar se pare ca oamenii ori n-au idee despre ce vorbesc, ori sunt complet nesinceri.

Politicienii au atitudini diverse: unii se uita la Victor Orban care incearca sa blocheze aplicarea tratatului si se gandesc ca ar putea castiga niste voturi daca tipa “nu ne vindem tara”, altii se fac ca ploua pentru ca nu au idee ce inseamna.

Producatorii romani fac urat “sa bagam moratoriu pana in 2020” pentru ca n-au bani acum sa cumpere terenuri. Asta se fie motivul? Eu cred ca nu. Nu-i vor pe straini din doua motive.

Primul motiv este ca ei iau in arenda de la baba Ileana 2 hectare, le exploateaza si, la recolta, ii pun babei o traista cu grau in brate si-i spun c-a fost seceta/inundatie/alinierea planetelor. Daca-i vine babei un intermediar si-i da 2000 Euro pe hectar sau, mai bine, afla ca e un danez care cumpara cu 3-4000 Euro hectarul se duce baba ca avionul la arendas il blesteama si-i vinde terenul danezului.

Al doilea motiv este faptul ca unii dintre arendasii romani au in exploatare terenuri bune, concesionate de la ADS, cu redevente mici, si, daca apar investitorii straini si ofera 3-4-6000 Euro/ ha, ADS-ul il va vinde pentru ca va avea nevoie de lichiditati (voi explica mai jos). Daca vor dori sa-si pastreze activitatile vor trebui sa scoata banul din buzunar, in caz contrar devenind subcontractori ai noilor proprietari (daca vor dori subcontractori), sau sa ia in arenda terenuri de la populatie (mai multa bataie de cap).

Problema este ca, din 14,7 milioane hectare teren agricol, intre 3 si 6,8 milioane hectare raman anual nelucrate si ar fi loc pentru toti.

Pe scurt, toti se gandesc cum sa blocheze sau, in cel mai bun caz, se fac ca ploua si nimeni nu se gandeste cum sa valorifice, in favoarea bugetului national, aceasta oportunitate si cum sa-i multiplice efectele in favoarea romanilor.

Ce s-ar putea face?

In momentul de fata impozitul, perceput de stat, la vanzarea de terenuri este diferentiat, facandu-se distinctie intre persoane care detin terenul de mai mult de 3 ani, cel mai probabil proprietarii lui initiali sau mostenitorii lor, si persoanele care detin terenul de mai putin de 3 ani, de regula comercianti cu terenuri agricole (intermediari/samsari).

Astfel, pentru cei care detin terenul de mai mult de trei ani impozitul este de 2% din valoarea lui, pentru primii 200.000 lei si 1% pentru sumele ce trec de aceasta valoare.

Pentru cei care detin terenuri de mai putin de trei ani (samsarii) impozitul este de 3% din valoarea lui, pentru primii 200.000 lei, si 2% pentru sumele ce trec de aceasta valoare.

Pentru calcule luam in considerare un curs de 4,52 lei /Euro.

Daca vanzatorul initial vinde (sa zicem intermediarului) un hectar de teren cu 2000 Euro plateste statului 180 lei impozit. La randul sau, intermediarul va vinde hectarul cu 6000 Euro (ca doar nu e prost) si va mai plati statului 814 lei. Total 994 lei intrati in buzunarul statului.

Sa presupunem ca vin strainii si incep vanzarile de terenuri. Sa facem un calcul pentru 1 milion de hectare.

Prespunem ca un sfert din suprafata sunt vandute direct investitorilor, cu 2000 Euro / hectar, iar trei sferturi din suprafata ajung la intermediari care la revand cu 4000 Euro / hectar;

– din vanzarea milionului de ha, la prima mana, statul incaseaza 180.800.000 lei impozit, presupunand o suprafata medie de sub 5 hectare/ tranzactie;

– din revanzarea celor 750.000 ha, statul mai incaseaza 371.600.000 lei impozit, cu o suprafata medie de 200ha / tranzactie;

Total 552.400.000 lei, adica cca 122 milioane de Euro.

Desigur, intermediarii pot revinde cu 6000 Euro /ha si atunci statul va incasa 733.200.000 lei impozit total, adica cca 162 milioane de Euro.

Sintetizand, pentru fiecare milion de hectare care ajung la straini statul va incasa intre 122 si 162 milioane de euro.

Daca ne gandim ca navala cea mare va fi la inceput (toti se gandesc sa vina repede, pana nu incep sa creasca preturile), presupunem ca se vor vinde in primul an cca 3 milioane de hectare din care statul ar incasa intre 366 si 486 milioane de Euro impozite. DAR II VA INCASA?

Este impamantenita practica subevaluarii valorii la vanzarea terenurilor, ca sa nu dai bani la stat. Pe notari nu-i pacalesti pentru ca ei au grila nationala de taxare dar statul ia teapa la greu. Cel putin la prima vanzare treaba merge unsa si sa nu ne inchipuim ca, la revanzare, investitorii vor avea vreo jena sa faca acelasi lucru (poate intr-o proportie mai redusa).

Pariul meu este ca, din vanzarea celor 3 milioane de hectare, statul nu va incasa mai mult de 250 milioane Euro impozit.

Ce putem face pentru ca bugetul sa nu ia teapa in urma acestor tranzactii? Marirea impozitului la vanzare ar fi o solutie dar nu elimina problema subevaluarii valorii terenului. Ce sa faci, sa le asculti telefoanele ca sa-i prinzi cand pun la cale subevaluarea? N-ai nici oameni si nici resurse suficiente pentru ca va fi iures.

In cazul asta faci ce au facut autoritatile cand s-au trezit cu rosii declarate in vama cu 5 bani si revandute la Obor cu 4 lei sau notarii care s-au trezit cu apartamente de 4 camere “vandute” cu 10.000 Euro.

INTRODUCI VALOARE MINIMA DE IMPUNERE. In Romania pretul mediu la terenuri agricole este de 2000 Euro / ha. O exceptie este Ilfov, cu 2700 Euro/ha dar astia vand terenuri pentru constructia de viloaie si obiective economice, ca doar sunt in jurul Bucurestiului.

Sa ne uitam in vest: in Franta si Germania pretul se invarte intre 14.000 – 16.000 Euro / ha, nu mai vorbim de calitatea terenurilor din Germania;

In Marea Britanie pretul este 24.000 Euro /ha, iar in Danemarca este de 33.000 Euro / ha.

Stabilim o valoare minima de impunere de 10.000 Euro / ha, pentru impozitarea tranzactiilor cu terenuri.

Ce inseamna asta:

Primul vanzator, care vinde intermediarului hactarul cu 2000 Euro, adica 9040 lei, va plati impozit de 904 lei (10% din valoare). Poate i se aprinde becul ca a cerut prea putin pe hectar. Daca-i fraier, sa-l dea si mai ieftin.

Intermediarul, indiferent ca da hectarul cu 4000 Euro(18.080lei) sau cu 6000 Euro(27.120 lei), plateste 1356 lei (intre 7,5 si 5 % din valoare). Sigur, poate sa-l dea si cu 12.000 Euro dar asta inseamna sa stea cu banii blocati pana gaseste un fraier. Va vinde cu 6000 Euro si se va duce repede-repede sa mai cumpere terenuri ca sa reia ciclul.

Cum arata incasarile de impozite pentru milionul de hectare?

– din vanzarea milionului de ha, la prima mana, statul incaseaza 852.000.000 lei impozit, presupunand o suprafata medie de sub 5 hectare/ tranzactie;

– din revanzarea celor 750.000 ha, statul mai incaseaza 914.000.000 lei impozit, cu o suprafata medie de 200ha / tranzactie;

Total 1.766.000.000 lei, adica cca 391 milioane Euro, pentru un milion de ha.

Pentru cele trei milioane hectare preconizare pentru primul an ajungem la suma de 1,173 MILIARDE EURO.

Vanzatorul initial plateste cca 10% din valoarea tranzactiei, daca-i fraier sau poate se trezeste sa ceara mai mult?

Intermediarul, la revanzare, plateste intre 5 si 7,5% din valoarea tranzactiei dar el nu moare pentru ca oricum dubleaza sau tripleaza pretul si ruleaza banii foarte rapid. El nu trebuie distrus pentru ca are un rol important in rezolvarea formalitatilor. Vanzatorii initiali (cei mai multi batrani si saraci) nu stiu ce formalitati sa faca, nu au bani sa se deplaseze, copiii sunt plecati afara si nu-i pot ajuta cu actele. Pe partea cealalta, investitorul nu are timp si chef sa umble sa cumpere cate un hectar de la babele din sate.

Investitorul, cumpara hectarul cu 4000-6000 Euro, poate mai scump decat si-a dorit, dar nu cu 14.000-16.000 Euro ca-n Franta sau Germania.

Deja ma gandesc daca n-ar trebui marita valoarea minima de impunere, spre 14.000 Euro/ha, dar o lasam asa acum.

Masura asta trebuie insotita de filtre care sa limiteze posibilitatile de evitare a impozitelor, de genul “donatie catre investitor”, “testament cu unic beneficiar investitorul” si alte cai. La fel, trebuie inasprite sanctiunile pentru infractiunile legate de tranzactiile cu terenuri (fals si uz de fals, fals in declaratii, evaziune, frauda etc – juristii se pricep mai bine)

Ce mai trebuie facut?

Stabilirea unui impozit pe terenurile agricole care sa stimuleze oamenii sa le lucreze, sa le dea in arenda sau sa le vanda. (Ideea asta am furat-o de la Ora de Business J))

In prezent, impozitul pe terenul arabil este undeva intre 42 si 50 lei / an pe hectar, in functie de rangul localitatii de care apartine. Asta inseamna, ochiometric, incasari de 460.000.000 lei pe an pentru teren arabil, adica cca 102 milioane Euro din care sunt multe scutiri, pe motiv de venituri mici, invaliditate, cazuri sociale etc etc. Probabil ca nu intra mai mult de 60 milioane de Euro /an in bugete.

Se gasesc, pe net, valorile si pentru celelalte categorii de terenuri agricole dar m-am oprit la terenul arabil pentru ca acopera 10 din cele 14,7 milioane ha teren agricol si este cel mai cautat de investitori.

Cu un astfel de nivel de impozitare nu motivezi proprietarul sa-l lucreze/arendeze/vanda, iar ideea de a supraimpozita terenul nefolosit este neconstitutionala pentru ca omul decide ce face cu proprietatea lui.

Solutia este sa maresti foarte mult impozitul pe terenul agricol si, in acelasi timp, sa dai reduceri foarte mari pentru cei care-l exploateaza/dau in arenda (premiezi, nu pedepsesti).

Pune impozitul intre 800 si 1000 lei /an pe hectar.

Celor care lucreaza terenul/il arendeaza le dai o scutire de 80%, adica vor plati undeva intre 160 si 200 lei / ha pe an. Varianta cu 42-50 lei/ha e neserioasa. Daca nu vor incasa suficient din exploatare/arendare, se vor orienta catre alt arendas sau se vor gandi la vanzare.

Aici trebuie luata in calcul o problema: Tari europene au inceput sa-si taxeze rezidentii romani pentru proprietatile din Romania. Le cer actele proprietatilor din Romania, le calculeaza impozit, scad din el impozitul platit in Romania si restul, pana la valoarea de impozitare din tara respectiva, trebuie achitat acolo. Cum majoritatea familiilor romanesti au membri plecati la munca, uneori toata familia, intrebarea ar fi daca n-ar fi mai bine sa plateasca impozit in Romania, decat in tara de rezidenta. Cu cat creste aici, ramane mai putin de plata acolo.

Sa facem o simulare pentru cele 10 milioane teren arabil, in doua variante:

– pentru teren lucrat integral (ce frumos ar fi) incasarile anuale din impozitul pe teren s-ar duce, in medie la un 1.800.000.000 lei, adica cca 398 milioane de Euro. Sigur, si aici vom vorbi de scutiri pe motive sociale dar un 300 milioane de Euro tot se incaseaza, avand in vedere ca investitorii care au cumparat terenuri nu pot fi scutiti pe caz social;

– pentru un teren lucrat partial (sa zicem 2 milioane ha parloaga) incasarile anuale din impozitul pe teren s-ar duce in medie la un 3.240.000 lei, adica cca 717 milioane Euro. Aici va fi socul, pentru ca dincolo de scutirile care se vor da, oamenii isi vor da seama ca ori exploateaza terenul, ori il vand, ori vine primaria si pune sechestru. Cu tot cu scutirile nu se vor incasa mai mult de 350 milioane de Euro

Si acum sa ne tragem sufletul.

Incasarile astea nu merg la bugetul national ci se opresc la bugetele locale dar asta inseamna ca va scadea presiunea comunitatilor locale pe bugetul central. Una e sa le intre 60 milioane Euro si altceva e sa vina 300-350 milioane euro, mai ales ca, in imensa majoritate a cazurilor, vorbim de terenuri ce apartin de comune sarace.

Castigul cel mare nu consta in incasarile suplimentare la bugetele locale ci in faptul ca exploatarea terenurilor inseamna locuri de munca, salarii si contributii la bugetele de pensii/somaj/sanatate, aflate permanent in deficit si alimentate de la bugetul central.

Mai inseamna cresterea vanzarii de produse si a incasarilor de TVA, inseamna cresterea exporturilor, hai sa spunem ca si cresterea impozitului pe profit (desi in primul an de la demararea activitatii se intampla cam rar).

La fel ca si in cazul impunerii valorii minime de impunere pentru impozitarea tranzactiilor cu terenuri, si in cazul schimbarii sistemului de impozitare a proprietatii asupra terenurilor agricole masura trebuie insotita de masuri care sa inlesneasca exploatarea / vanzarea terenurilor si sa inchida caile pentru fraude.

In primul rand, pentru situatiile in care proprietarii de terenuri nu pot lucra terenul, nu au cui sa-l dea in arenda, nu au bani de impozite, si nu gasesc cui sa-l vanda, A.D.S.-ul, BINE CURATAT DE MAFIOTI, trebuie sa fie prezent pe piata si sa poata achizitiona/revinde terenuri, dar numai pentru aceste cazuri speciale (pentru asta spuneam, la inceput, ca va avea nevoie de lichiditati).

Trebuie intarite controalele pentru blocarea manariilor de genul: reincadrez terenul arabil ca pasune sau ca neproductiv ca sa platesc impozite mai mici sau deloc.

La fel, trebuie reluate, repetat, verificarile pentru scutirile de impozite pe motiv de caz social.

La fel, inasprite pedepsele pentru infractiuni legate de aceste aspecte. Daca esti primar si scutesti aiurea oamenii, ca se te voteze, si apoi plangi sa-ti dau bani de la bugetul central, dai tu banii pe care nu i-au platit oamenii scutiti aiurea si faci si putina puscarie.

Desigur, activitatea noilor exploatatii trebuie supravegheata, incepand de la aspecte tehnice: seminte, OMG, chimicale si continuand cu probleme de mediu, de munca, relatia cu autoritatile romane si lupta anticoruptie (nu traim intr-o lume de ingeri).

Concluzionand, pot spune ca vanzarea terenurilor catre straini nu este o problema de siguranta nationala ci, din contra, o mare oportunitate pentru dezvoltarea Romaniei si alimentarea bugetului de stat.

O problema de siguranta nationala ar putea fi o guvernare incompetenta care sa lase sa-i scape printre degete aceasta oportunitate si sa priveze, astfel, bugetul national de resurse de care are atata nevoie.

P.S. Timpul e cam scurt pentru ca orice modificare a impozitelor se anunta cu 6 luni inainte de inceperea anului fiscal dar, cum s-a intamplat de nenumarate ori sa nu se respecte acest termen, nu cred ca va fi o problema sa faca modificarile mai spre vara-toamna. De pe Romania Military